Khái niệm đất dự án là gì? Cần chú ý gì khi mua đất dự án

Hiện nay, nhiều người tham gia đầu tư bất động sản thấy đất dự án đang được rao bán khá nhiều với giá thành rẻ. Tuy nhiên, nhiều người phân vân khi chưa hiểu rõ đất dự án là gì, cần chú ý gì khi đầu tư đất dự án. Bài viết dưới đây I - Connect VN sẽ giúp nhà đầu tư tổng hợp và giải đáp vấn đề này.

Khái niệm đất nền dự án là gì?

Khái niệm đất dự án là gì? Đất nền dự án là gì? Đây là những thắc mắc thường thấy của những nhà đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản.  Hiểu đơn giản thì đất dự án (đất nền) chính là những lô đất có nguyên hiện trạng ban đầu, đất này chưa chịu bất kỳ tác động như: san bằng, san lấp, đào,...của con người. 

Mặt khác, chúng ta có thể định nghĩa rằng đây là những lô đất đã nằm trong quy hoạch của một chủ thầu nào đó nhưng vẫn hoàn toàn nguyên sơ, chưa được tiến hành xây dựng. Đất dự án thường được phê duyệt về mặt pháp lý cũng như quy hoạch rõ ràng ở những nơi có nhiều tiện ích. Điều này sẽ giúp đảm bảo quyền đầu tư cũng như sự phát triển của dự án. 

Những điều cần chú ý khi mua đất dự án tránh rủi ro

Sau khi biết về khái niệm đất dự án là gì? Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ một số thông tin kinh nghiệm trước khi đầu tư mua đất dự án. Điều này sẽ giúp đảm bảo tính an toàn pháp lý cũng như quyền lợi của các nhà đầu tư. Các lưu ý quan trọng mà chúng ta cần nhớ có nội dung như sau: 

Tìm hiểu thông tin chính xác về chủ đầu tư

Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến thành công trong đầu tư đất dự án đó là sự uy tín của chủ đầu tư. Chủ đầu tư chính là người chịu trách nhiệm chính trong các dự án bất động sản. 

Do đó, việc tìm hiểu xem chủ đầu tư có mức độ uy tín như thế nào, các dự án trước từng thành công hay không để đánh giá xem có nên đầu tư vào dự án hay không. Ngoài ra nếu chủ đầu tư là doanh nghiệp không có danh tiếng thì các nhà đầu tư cũng nên cân nhắc về việc đầu tư đất nền dự án. Bởi sự liều lĩnh trong đầu tư cũng dễ gặp rủi ro lớn. 

Bạn có thể tìm hiểu thông tin chủ đầu tư bằng cách rất đơn giản. Nếu qua nhà môi giới thì nhà đầu tư yêu cầu người môi giới cung cấp thông tin. Còn mua trực tiếp thì bạn có thể thông qua các kênh truyền thông để tìm hiểu.

Giấy tờ mua bán đất rõ ràng, minh bạch

Một yếu tố đặc biệt quan trọng khi mua đất dự án là giấy tờ mua bán cần phải rõ ràng, minh bạch. Bởi đây là yếu tố liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản từ 1/1/2007, mọi giao dịch mua bán bất động sản đều sẽ phải thông qua sàn. 

Tuy nhiên, thực tế thì các chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng chưa có quy định cụ thể nào về vấn đề này. Bởi vậy, vấn đề giấy tờ pháp lý của các dự án dễ dẫn có những sai phạm. Bởi vậy, việc kiểm tra cũng như đánh giá tính chính xác quyền hạn của đất dự án là vấn đề cực kỳ quan trọng. 

Đặc biệt là khi nhà đầu tư bạn mua đất dự án thông qua môi giới. Nếu như chủ đầu tư hoặc nhà môi giới mà tỏ ra mập mờ về vấn đề này nhà đầu tư cẩn thận dễ gặp phải đất dự án lừa đảo. Tốt nhất, không nên giao dịch bất động sản thông qua môi giới mà hãy làm việc trực tiếp với chủ mảnh đất. 

Tính chất an toàn pháp lý đất dự án được kiểm tra như thế nào?

Tính chất pháp lý an toàn của dự án là vấn đề cực kỳ quan trọng mà chúng tôi muốn lưu ý đến các nhà đầu tư. Dù bạn đầu tư vào bất cứ dự án nào thì cũng cần kiểm tra yếu tố này. Việc kiểm tra tính chất pháp lý dự án nhà đầu tư có thể yêu cầu chủ thầu hoặc môi giới cung cấp các giấy tờ, hồ sơ sau đây:

• Văn bản thỏa thuận về việc quy hoạch địa điểm của khu đất dự án.
• Quyết định về việc phê duyệt quy hoạch đất dự án cấp tỉnh nơi tọa lạc của dự án.
• Các loại giấy tờ liên quan đến chứng nhận đền bù cho việc giải toả thoả đáng cho những hộ dân sinh sống trước đây trong khu vực dự án
• Văn bản của cơ quan thẩm quyền về việc bàn giao đất dự án thành công cho chủ đầu tư.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các lô đất đầy đủ và minh bạch, có dấu, chữ ký của người đại diện cơ quan nhà đất xác nhận. 
• Giấy tờ liên quan đến việc quyết toán thuế của chủ đầu tư với nhà nước. Kiểm tra xem đã đủ điều kiện để có thể làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

Thủ tục chuyển nhượng đất dự án là gì?

Đất dự án cũng như đất nền lẻ, đều cần có quy trình làm thủ tục chuyển nhượng nhất định. Nhà đầu tư chỉ cần tuân thủ trình tự, thủ tục chuyển nhượng thì việc mua đất dự án sẽ diễn ra nhanh chóng là an toàn. Trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án cần các bước như sau:

• Về hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn với đất, chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
• Những giấy tờ cần chuẩn bị để làm thủ tục sang tên, sang tiền: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng đúng quy định của pháp luật. Cùng với đó là biên bản bàn giao đất dự án từ phía chủ đầu tư.

Ngoài ra, để đảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý, các nhà đầu tư nên nhờ đến sự tư vấn từ luật sư hoặc các chuyên gia địa ốc. Từ đó, phân tích, đánh giá những rủi ro có thể gặp phải.

Nói không với mua đất dự án theo sổ chung

Các nhà đầu tư nên đảm bảo rằng lô đất dự án mà mình mua có sổ riêng. Việc đầu tư đất dự án sổ chung là không nên. Bởi trường hợp tách sổ để chuyển nhượng sẽ rất khó khăn và rắc rối. Khi tách sổ có thể xảy ra các vấn đề như 2 chủ sở hữu không tìm được tiếng nói chung. Hoặc diện tích để tách thửa không đủ diện tích đúng theo quy định của pháp luật. 

Sự khác nhau giữa đất nền dự án, đất liền kề và đất thổ cư

Thực tế hiện nay, có không ít nhà đầu tư đang nhầm lẫn giữa 3 thuật ngữ đất dự án là gì? Đất liền kề và đất thổ cư là gì? Theo các chuyên gia nhà đất, việc phân biệt giữa 3 loại hình này thường dựa vào 2 yếu tố như sau: 

Tính pháp lý của đất đai

Đất nền dự án: Đây là loại đất đã được quy hoạch minh bạch và công khai.  Các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước kiểm tra và cấp phép. Tuy nhiên hiện nay có rất nhiều khu đất nền ảo chưa được cấp phép quy hoạch. 

Đất nền thổ cư: Ngược lại với đất nền dự án, tính pháp lý của đất nền thổ cư thường không được rõ ràng. Bởi đã có nhiều trường hợp, những mảnh đất nền thổ cư chỉ có giấy ký kết giữa 2 bên. Cơ quan chức năng chưa kiểm chứng và cấp phép. Những mảnh đất này sẽ gây khó khăn cho quá trình mua bán, sở hữu trong tương lai.

Đất nền liền kề: Giống như đất nền dự án, đất nền liền kề là loại đất được phân lô rõ ràng, minh bạch. Những mảnh đất này đã được các đơn vị chức năng cấp phép và có sổ đỏ nên đảm bảo tính pháp lý cao. 

Tiện ích sử dụng của các loại đất

• Đất nền dự án: Đây là mô hình được bao quanh và được nhà đầu tư chú trọng đến nhiều tiện ích như: trường học, công viên, bệnh viện, trung tâm thương mại,...
• Đất nền thổ cư: Đất nền thổ cư chủ yếu để xây nhà ở quy mô nhỏ. Do đó nhà đầu tư sẽ không quá chú trọng đến hệ thống tiện ích.
• Đất nền liền kề: Tương tự với đất nền dự án, đất nền liền kề cũng được chủ đầu tư chú trọng đến những tiện ích xung quanh.

Các loại đất nền nhà đầu tư tuyệt đối không nên mua

Hiện nay, có rất nhiều đất nền dự án được giao bán rất rẻ. Khi đã hiểu được thế nào là đất nền dự án? Chắc chắn các nhà đầu tư đã biết cách lựa chọn những loại đất nền uy tín. Ngoài ra, trong quá trình tham gia vào thị trường bất động sản, các bạn nên chủ động tránh đầu tư vào loại đất nền sau: 

• Đất của dự án chưa được phép phân lô: Việc giao bán những lô đất chưa phân lô là trái pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.
• Đất của dự án treo biển thanh lý giá rẻ: những dự án thanh lý giá rẻ thời gian dài mà không có ai mua bán. Bởi có thể dự án này đang tiềm ẩn rủi ro cao. 
• Đất dự án ma: đầu tư đất dự án ma trên giấy gây ra hao tốn tiền của và thậm chí mất trắng cho nhiều nhà đầu tư. 
• Đất dự án đang cầm cố tại ngân hàng: mua đất dự án bị cầm cố ngân hàng thì quá trình chuyển nhượng thường gặp nhiều vấn đề rắc rối. 

Bài viết trên của I - Connect VN đã giải đáp những thắc mắc về đất dự án là gì. Hy vọng, qua bài viết này các nhà đầu tư sẽ có thêm kiến thức về đất dự án. Hơn nữa, chúng ta cũng có thêm kinh nghiệm, sự cân nhắc và cẩn thận để đưa ra quyết định đúng đắn khi đầu tư vào một dự án bất kỳ.