Khái niệm đất giãn dân là gì? Thủ tục pháp lý khi mua bán

Các tỉnh thành của nước ta hiện nay mật độ dân số có xu hướng tăng nhanh ở khu vực trung tâm, gây ra tình trạng thiếu đất ở. Đây cũng chính là lý do đất giãn dân ra đời. I - Connect VN sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu đất giãn dân là gì và những thủ tục pháp lý liên quan đến loại đất này qua bài viết dưới đây.

Khái niệm đất giãn dân là gì?

Hiện nay nhiều người đang tỏ ra băn khoăn không biết đất giãn dân là gì? Hiểu một cách đơn giản nhất thì đất giãn dân là một hình thức đất tái định cư, mục đích sử dụng chính là để ở. Loại đất này sẽ giúp giảm bớt mật độ dân số tại các khu vực đông dân cư. 

Thông thường vị trí được chọn cho những khu đất này sẽ ở khu vực ngoại thành, ven đô hoặc rìa thành phố,... Bởi đây là những khu vực dân cư thưa giúp giảm bớt áp lực dân số cho khu vực trung tâm.

Những quy định của luật pháp về đất giãn dân 

Theo Luật Đất đai quy định về thời hạn sử dụng đất thì được chia làm 2 kiểu là đất sử dụng lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất giãn dân sẽ thuộc vào đất ở ổn định lâu dài. Điều đó được quy định dưới đây về loại đất này trong quy định của nhà nước dưới đây: 

• Cùng do cộng đồng dân cư sử dụng là các loại đất ở, rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất nông nghiệp.
• Đất dùng để làm mặt bằng XD, XD trụ sở, hạ tầng sản xuất kinh doanh, các công trình công cộng, công trình văn hoá, kinh tế, xã hội, miếu mạo, đền thờ.
• Đất sử dụng cho lĩnh vực an ninh, quốc phòng.
• Đất hạ tầng sử dụng dành cho tôn giáo. 
• Đất của các di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh;
• Những khu đất dùng cho nghĩa trang, nghĩa địa.

Ngoài ra, đất sử dụng có thời hạn gồm những loại đất như sau:

• Đất được giao để sử dụng cho việc trồng cây hằng năm hoặc nuôi trồng thuỷ sản, khiến muối. Diện tích đất nếu không quá 3 ha thì thời hạn của loại đất này là 20 năm.
• Đối với các loại đất được giao để sử dụng cho việc trồng cây lâu năm, trồng rừng. Diện tích đất hữu hạn nếu không quá 10 ha với khu vực đồng bằng và không quá 30ha với khu vực trung du, miền núi, thời hạn sử dụng sẽ là 50 năm.

Những câu hỏi pháp lý liên quan đến đất giãn dân

Các vấn đề pháp lý có liên quan đến đất giãn dân đang được nhiều người quan tâm. Dưới đây là những câu hỏi mà  I - Connect VN nhận được nhiều nhất trong thời gian qua:

Sổ đỏ có được cấp cho đất giãn dân không?

Sau khi các hộ dân có được đất giãn dân do đơn vị có thẩm quyền cấp và trao quyền sử dụng. Theo điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì loại đất này cũng sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận được sử dụng giống như đất thổ cư. Cùng với đó, các hộ gia đình phải nhận được sự cho phép của cơ quan chính quyền, xác nhận về việc đã ở ổn định lâu dài, không có tranh chấp.

Tại Hà Nội việc cấp sổ đỏ cho đất giãn dân được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp thành phố Hà Nội. Những quy định như sau: đối với những hộ gia đình được nhà nước cấp đất trong khoảng từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật đất đai chỉnh sửa năm 2013 mà vẫn chưa được cấp sổ. Những hộ này sẽ được cấp giấy chứng nhận về việc sở hữu đất theo đúng quy định của nhà nước.

Đất giãn dân được tách thửa khi nào?

Việc tách thửa của đất giãn dân hoàn toàn có thể được giống như đất thổ cư. Tuy nhiên chúng phải đảm bảo những điều kiện sau:

• Chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tính từ đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất phải từ 3m trở lên.
• Diện tích của thửa đất không được nhỏ hơn 30 m²

Ngoài ra, việc tách thửa khi diễn ra cần có sự chứng kiến của các cơ quan chức năng có thẩm quyền và những người liên quan trực tiếp. Mọi việc cần có biên bản ghi lại quá trình một cách chi tiết, rõ ràng từ đó đảm bảo tính pháp lý.

Việc chuyển nhượng đất giãn dân có hợp pháp không?

Đất giãn dân chính là loại đất ở do đó người dân hoàn toàn được phép chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng cần phải dựa trên các quy định của Luật đất đai. Những điều kiện để có thể thực hiện việc chuyển nhượng như sau:

• Hộ dân muốn chuyển nhượng đất giãn dân cần phải có đầy đủ các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và phải được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Mảnh đất muốn chuyển nhượng phải không xảy ra việc tranh chấp
• Đất của hộ gia đình không bị kê biên cho việc thi hành án. Đất đang còn thời hạn sử dụng.

Lưu ý khi các hộ dân thực hiện chuyển nhượng đất giãn dân phải được thực hiện theo đúng quy trình pháp lý. Các loại giấy tờ, văn bản cần có sự ký kết, đóng dấu của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Như vậy việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được xem là hợp pháp. 

Đất giãn dân chưa có sổ đỏ cần những thủ tục gì để mua?

Việc chuyển nhượng đất giãn dân và chưa được cấp sổ đỏ, hộ gia đình cần chuẩn bị đầy đủ các điều kiện cần xét đến điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định của Luật đất đai 2013:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là buộc phải có
• Giấy xác nhận không có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra trên mảnh đất.
• Mảnh đất vẫn còn thời hạn sử dụng đúng quy định pháp luật
• Quyền sử dụng khu đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Những điều kiện trên đây cần được đảm bảo khi người sử dụng đất muốn chuyển nhượng, nhường quyền thừa kế, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn, trao tặng, đối với những mảnh đất giãn dân chưa có sổ đỏ. Khi chưa có sổ đỏ thì hộ gia đình được giao đất cần đăng ký quyền sử dụng đất. 

Những kinh nghiệm người mua nên biết khi mua đất giãn dân

Khi mua đất giãn dân hay bất cứ loại đất nào chúng ta đều phải tìm hiểu, cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố liên quan. Bên cạnh kiến thức, hiểu biết cơ bản, nhà đầu tư mua đất nên lưu ý một số vấn đề quan trọng như sau: 

Nắm bắt các thông tin để đánh giá vị trí khu đất

Trước khi mua đất giãn dân bạn cần tìm hiểu và nắm bắt chính xác các thông tin về khu đất như: diện tích, địa chất, vị trí… Nếu bạn mua đất với mục đích để ở thì nên ưu tiên lựa chọn những khu đất đảm bảo các yếu tố: vị trí tiện lợi, thuận lợi về giao thông, cơ sở hạ tầng của khu vực được hoàn thiện, vị trí có tiềm năng phát triển trong tương lai. Xung quanh khu vực có nhiều tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ…

Xem xét môi trường xung quanh khu đất

Việc khảo sát cư dân sinh sống xung quanh khu đất là điều cần thiết bởi đây là nơi gia đình bạn sẽ sinh sống. Vấn đề môi trường ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của gia đình. Những vấn đề cần xem xét như: trật tự an ninh có tốt không, tình trạng dân trí như thế nào, tiện ích nội khu - ngoại khu… Tất cả những điều này đều phải có tiềm năng tốt, ổn định thì mới thuận tiện cho cuộc sống sau này của các thành viên trong nhà. 

Kiểm tra, xác nhận tính pháp lý của mảnh đất

Trước khi quyết định mua mảnh đất giãn dân ký, chúng ta còn cần kiểm tra những giấy tờ pháp lý của mảnh đất. Điều này sẽ tránh tình trạng tranh chấp xảy ra sau này. Các thông tin về pháp lý của mảnh đất bạn cần kiểm tra bao gồm:

• Sổ đỏ và các giấy tờ khác liên quan khu đất. Nếu không hiểu biết về lĩnh vực này bạn nên nhờ chuyên gia tư vấn về pháp luật hỗ trợ.
• Ngoài ra, cần kiểm tra mảnh đất có nằm trong diện quy hoạch hay giải tỏa hay không.

Kiểm tra kỹ những thông tin có trong hợp đồng mua bán

Việc ký kết hợp đồng mua bán là bắt buộc khi bạn quyết định mua đất giãn dân. Trước khi ký người mua cần cân nhắc và kiểm tra thật kỹ hợp đồng. Khi 2 bên ký kết cần có đầy đủ các loại giấy tờ, quan trọng nhất là chữ ký của các bên liên quan như: chủ nhà đất, vợ/chồng, bố, mẹ, người làm chứng,…

Kiểm tra lối đi vào đất có xảy ra tranh chấp hay không

Lối đi vào khu đất nếu xảy ra tranh chấp cũng sẽ gây bất tiện khi tiến hành xây dựng nhà ở. Ngay cả khi mua đất giãn dân để đầu tư, thì việc bán lại cũng sẽ khó có được mức giá mong muốn so với mảnh đất có lối đi không bị tranh chấp. Vì vậy bạn hãy kiểm tra kỹ vấn đề này trước khi mua khu đất. 

Những thông tin trong bài viết trên đây của I - Connect VN đã mang đến cho bạn đọc những hiểu biết về khái niệm đất giãn dân, cùng những yếu tố pháp lý liên quan đến loại đất này. Khi quyết định mua đất nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ đến vị trí, pháp lý, thủ tục mua bán để việc đầu tư có hiệu quả cao.