Tìm hiểu đất tái định cư là gì và những quy định pháp luật

Hiện nay, tốc độ đô thị hóa ở các thành phố lớn diễn ra càng nhanh. Do đó, nhà nước buộc phải thu hồi đất, nhà cửa và bồi thường cho người dân đến những đất tái định cư. Vậy đất tái định cư là gì? Bài viết sau đây I - Connect VN sẽ chia sẻ đến bạn đọc những vấn đề liên quan đến đất tái định cư.

Tìm hiểu đất tái định cư là gì?

Những người đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản sẽ hiểu rất rõ về đất tái định cư là gì? Đất tái định cư chính là đất Nhà nước bồi thường cho người dân khi thu hồi đất. Việc bồi thường này nhằm mục đích giúp người dân có nơi an cư mới từ đó ổn định cuộc sống. Về mặt pháp lý, đất tái định cư cũng chính là đất thổ cư, với đầy đủ quyền sở hữu cho chủ sở hữu. 

Khi người dân được bồi thường đất tái định cư thì cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, chủ sở hữu có quyền sử dụng, trao đổi mua bán hợp pháp giống các loại đất ở thông thường.

Những điều kiện cần thiết để được đền bù đất tái định cư

Những hộ gia đình đủ điều kiện được cấp đất tái định cư theo quy định tại điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP cụ thể như sau:

• Đất thu hồi với mục đích phục vụ cho quốc phòng, an ninh, lợi ích kinh tế, quốc gia.
• Đất thu hồi do nằm trong khu vực nguy hiểm đe dọa đến tính mạng hoặc sạt lở, lún, ô nhiễm môi trường, thiên tai.
• Đất của các hộ dân bị thu hồi có sổ đỏ, đủ điều kiện nhận bồi thường của nhà nước theo pháp luật. Đất bị thu hồi toàn bộ hoặc thu hồi một phần mà phần diện tích đất còn lại không đủ để đáp ứng điều kiện cho người dân sinh sống.

Trường hợp đất bị thu hồi là của nhiều hộ gia đình có quyền sở hữu chung. Lúc này, cơ quan chính quyền sẽ căn cứ vào quỹ đất tái định cư cũng như tình hình thực tế tại địa phương và hỗ trợ cho từng hộ dân.

Quy định của pháp luật về diện tích đất tái định cư

Quy định của nhà nước trong điều 27, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về diện tích đất tái định cư. Đối với trường hợp vẫn còn quỹ đất tại địa phương thì hộ dân sẽ được bồi thường diện tích đất không thể nhỏ hơn diện tích đã bị thu hồi. Nếu trong trường hợp quỹ đất tại địa phương không còn đủ, nhà nước sẽ đền bù cho người dân bằng tiền tương đương với giá trị của đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó, nếu như phần đất mà hộ dân được đền bù mà có giá trị lớn hơn giá trị phần đất bị thu hồi thì hộ gia đình cũng sẽ phải nộp thêm cho nhà nước khoản tiền chênh lệch. Khoản tiền này được xem là để mua đất theo giá trị thực tế của đất tái định cư.

Giá đất tái định cư được quy định như thế nào?

Những cách xác định giá đất tái định cư là gì? Đây là vấn đề mà bất kỳ ai đang được cấp đất tái định cư đều muốn biết. Giá của đất tái định cư được xác định dựa theo những nguyên tắc và phương pháp quy định tại luật đất đai 2013 cụ thể như sau:

Nguyên tắc của việc định giá đất tái định cư

Giá đất tái định cư được quy định tại điều 112, Luật Đất đai 2013. Những nguyên tắc của việc định giá như sau:

• Định giá đất tái định cư theo thời hạn sử dụng đất.
• Dựa vào mục đích sử dụng đất tái định cư tại thời điểm định giá.
• Phù hợp với mặt bằng chung của giá loại đất cùng mục đích sử dụng trên thị trường.

Quy định về phương pháp định giá đất tái định cư

Phương pháp định giá đất được quy định tại điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ cụ thể như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp: Đây là phương pháp định giá thông qua phân tích mức giá của những thửa đất trống giống nhau về: mục đích sử dụng đất, khả năng sinh lợi, vị trí, kết cấu hạ tầng hoặc diện tích.

Phương pháp định giá chiết trừ: Đối với các thửa đất có tài sản gắn liền với đất thường được định giá bằng cách khấu trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị của nó.

Định giá bằng mức thu nhập: Giá đất tái định cư được tính bằng cách lấy mức thu nhập ròng bình quân thu được trong một năm trên một đơn vị diện tích đất để so sánh với mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình trong một năm tính tại thời điểm định giá kỳ hạn 12 tháng.

Điều chỉnh giá đất bằng hệ số: Phương pháp định giá đất bằng cách lấy hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Phương pháp thặng dư để định giá đất tái định cư: Sử dụng cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản để định giá đối với các thửa đất mang tiềm năng phát triển.

Nên hay không đầu tư đất tái định cư?

Khi xem xét việc có nên mua đất tái định cư hay không? Người mua nên tìm câu trả lời cho câu hỏi lợi ích khi mua đất tái định cư là gì? Chúng ta phải khẳng định rằng chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ quyền như đất thổ cư. 

Tuy nhiên, đối với loại đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi giao dịch mua bán sẽ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Một số nguy cơ mà chúng ta có thể gặp phải như: 

• Bên bán đất là lừa đảo.
• Hợp đồng ủy quyền mua bán bị vô hiệu hóa.
• Bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đất tái định cư
• Bên mua khó lòng có thể có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc tách sổ đỏ đất tái định cư có hợp pháp?

Tiếp theo khi tìm hiểu về những quy định của pháp luật liên quan đến đất tái định cư là gì? Nhiều người thường băn khoăn về việc tách sổ đỏ của đất có được không?  Tại khoản 1 điều 97 Luật Đất đai năm 2013, những hộ gia đình được cấp đất tái định cư sổ đỏ sẽ đứng tên người có quyền sử dụng đất theo quyết định giao dịch với cơ quan nhà nước. 

Lúc này mảnh đất đó sẽ được cấp quyền sử dụng và được quyền tách sổ đỏ. Tuy nhiên, việc tách sổ đỏ chỉ được thực hiện khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cung cấp đầy đủ các giấy tờ sau:

• Biên bản họp xét cấp đất tái định cư cho cá nhân, gia đình bị thu hồi đất.
• Biên bản quá trình bốc thăm nền đất tái định cư của cá nhân,gia đình.
• Biên bản quá trình bàn giao đất tái định cư cho hộ gia đình.
• Quyết định giao đất tái định cư cho hộ dân bị thu hồi đất.

Vấn đề chuyển nhượng, mua bán đất tái định cư

Việc chuyển nhượng, mua bán đất tái định cư là đã được sự cho phép, đồng ý của pháp luật Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay có 2 trường hợp xảy ra khi thực hiện việc mua bán chuyển nhượng như sau:

Đất chuyển nhượng có giấy chứng nhận, sổ đỏ

Trường hợp đất đã có giấy chứng nhận hoặc sổ đỏ thì việc chuyển nhượng khá dễ dàng chỉ cần đất đảm bảo yêu cầu sau:

• Đất tái định cư có sự tranh chấp khi mua bán và chuyển nhượng.
• Đất tái định cư không thuộc trường hợp bị kê biên để thi hành án theo pháp luật.
• Đất nằm trong quyết định bị thu hồi hoặc đất bị giải tỏa.

Đối với đất chưa có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận

Khi đất chưa có sổ đỏ, giấy chứng nhận thì rủi ro cho người bán sẽ rất nhiều. Do đó, khi thực hiện giao dịch nên làm hợp đồng mua bán giữa 2 bên. Trong hợp đồng nói về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên mua khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc có thể làm hợp đồng trong đó có tiền đặt cọc và điều kiện hợp đồng là sẽ chuyển nhượng khi có sổ đỏ. 

Dù trong trường hợp nào cũng phải có sự xác nhận của các cấp có thẩm quyền và người chứng kiến để đảm bảo giá trị pháp lý. Điều này cũng giảm thiểu các rủi ro, lừa đảo mà người mua hoặc bán có thể gặp phải. 

Khi mua đất tái định cư cần có những kinh nghiệm gì?

Hiện nay, rất nhiều trường hợp lừa đảo hoặc do không hiểu biết nên người mua gặp phải những vấn đề tiền mất tật mang. Vậy những kinh nghiệm khi mua đất tái định cư là gì? Trong phần này I - Connect VN sẽ chỉ ra giúp bạn. 

Đất tái định cư mà bạn mua muốn an toàn và có khả năng sinh lời cao thì khi mua cần có hợp đồng pháp lý rõ ràng. Những điều khoản trong hợp đồng phải có sự ràng buộc giữa người mua với người bán. Ví dụ như việc quyết định tài sản khi đã thực hiện việc thanh toán xong hoặc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi soạn thảo hợp đồng mua bán nên có thêm hợp đồng ủy quyền quyền sử dụng đất thể hiện bằng văn bản. 

Tìm hiểu, xem xét vị trí, tiêu chuẩn, chất lượng của các khu tái định cư tương tự để tìm ra mức giá phù hợp. Nếu bạn không thực sự am hiểu, bạn có thể nhờ đến luật sư làm hợp đồng mua bán cho chắc chắn.

Hy vọng với những nội dung trong bài viết I - Connect VN đã chia sẻ, bạn đọc đã có những hiểu biết về đất tái định cư là gì? Những vấn đề liên quan tính pháp lý của đất tái định cư. Từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn khi mua bán trao đổi đất tái định cư an toàn có lợi nhuận.