Thuật ngữ Reit là gì? Đặc điểm quy trình thành lập của Reit

Tại Việt Nam Reit hay chính là quỹ tín thác đầu tư bất động sản mới được biết đến trong thời gian gần đây. Do đó, rất nhiều nhà đầu tư biết về quỹ đầu tư bất động sản Reit và những đặc điểm, quy trình thành lập, quy mô của chúng. Trong bài viết này I - Connect VN sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ những vấn đề này. 

Khái niệm quỹ đầu tư bất động sản Reit là gì? 

Reit là viết tắt của Real estate investment trust trong tiếng anh, dịch ra là quỹ tín thác bất động sản. Quỹ đầu tư bất động sản Reit chính là công cụ của thị trường vốn. Nó được hình thành với mục đích huy động tiền nhàn rỗi từ các cá nhân, tổ chức. 

Tham gia vào quỹ đầu tư Reit cũng chính là việc gián tiếp đầu tư vào thị trường bất động sản dài hạn. Hoạt động đầu tư được thông qua việc phát hành chứng từ mang giá trị như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Quỹ đầu tư Reit có những đặc điểm gì?

Reit hiện nay đang rất phổ biến trên khắp thế giới với các ưu điểm và hạn chế nhất định. Những đặc điểm nổi bật của quỹ đầu tư bất động sản Reit mà các bạn cần nắm bắt rõ bao gồm:

• Khả năng thanh khoản của Cổ phiếu của Reit là khá cao cùng với đó mức lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định.

• Bản chất của Reit là doanh nghiệp được thành lập để phục vụ việc đầu tư một hoặc nhiều bất động sản. Những bất động sản thường đầu tư như: trung tâm thương mại, resort, khách sạn, căn hộ, văn phòng, khu công nghiệp, kho bãi, …
• Hầu như thu nhập của Reit là từ doanh thu của các danh mục bất động sản mà nó đang sở hữu và khai thác.
• Quỹ tín thác bất động sản thực hiện phân phối phần lớn thu nhập của mình cho các cổ đông bằng hình thức chia cổ tức.
• Quỹ Reit với hành lang pháp lý cùng đội ngũ quản lý chuyên nghiệp giàu kinh nghiệm.

Ưu điểm của quỹ Reit khiến nhà đầu tư thích thú

Hiện nay việc đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản Reit tại các nước phát triển trên thế giới đang rất được ưa chuộng. Ưu điểm của quỹ Reits là gì mà khiến các nhà đầu tư tín tưởng để đầu tư vậy. 

Ưu điểm lớn nhất phải kể đến đó là quỹ Reit đó là bất cứ nhà đầu tư nào dù là cá nhân hay tổ chức có số vốn nhỏ hay lớn cũng đều có thể tham gia vào thị trường bất động sản. Quy trình đầu tư đều giống nhau chung và sở hữu tỷ lệ tương ứng với mức đầu tư vào.

Các nhà đầu tư khi tham gia vào quỹ Reit ngay khi dự án hoàn thành và hoạt động thì các nhà đầu tư sẽ nhận được ngay tỷ lệ lợi nhuận tương ứng. Đặc biệt  đây là ngành đầu tư rất ít rủi ro xảy ra so với các ngành khác.

Một điểm khác biệt lớn nhất của quỹ Reits chính là mức cổ tức nhà đầu tư nhận được thường sẽ rất cao. Như vậy, nếu may mắn thì chỉ trong thời gian ngắn, số tiền đầu tư của bạn đã thu về khoản lợi nhuận khổng lồ. 

Phân loại quỹ tín thác bất động sản Reit

Những loại quỹ đầu tư bất động sản Reit cơ bản trên thế giới dựa theo cấu trúc tài sản và hoạt động tạo doanh thu, sở hữu tài sản như sau;

• Equity Reit(Reit cổ phần): Loại quỹ đầu tư này sử dụng nguồn vốn huy động được để đầu tư, sở hữu và quản lý bất động sản. Từ đó, thông qua việc mua bán, cho thuê bất động sản và các dịch vụ khác liên quan để tạo ra lợi nhuận. Những Reit thuộc loại này thường sẽ thuê một công ty để tư vấn hoặc quản lý bất động sản.
• Mortgage Reit (Reit cho vay) : Quỹ đầu tư bất động sản này dùng vốn huy động để cho vay lại, cung cấp dịch vụ tín dụng cho các tổ chức điều hành và phát triển dịch vụ bất động sản.
• Hybrid Reit (Reit hỗn hợp): Hình thức hoạt động của loại quỹ này chính là sự kết hợp giữa hai hình thức trên.

Quy trình thành lập quỹ đầu tư bất động sản Reit

Những yếu tố trong quy trình để thành lập quỹ Reit cũng là vấn đề chúng ta cần tìm hiểu khi muốn tham gia đầu tư kiếm lợi nhuận từ Riet.

Loại hình quỹ Reit

• Quỹ đầu tư bất động sản Reit là dạng quỹ đóng theo niêm yết ( đại chúng)
• Khi đầu tư bất động sản thì công ty đầu tư chứng khoán đại chúng buộc phải có ít nhất là 100 nhà đầu tư.

Phần trăm tài sản đầu tư 

Các dự án bất động sản phải được đầu tư ít nhất 65% NAV quỹ:

• Việc đưa bất động sản đưa vào kinh doanh phải theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Những công trình, nhà ở được xây dựng phải hoàn thành theo quy định của pháp luật.

Việc đầu tư tối đa 35% NAV quỹ vào công cụ tiền tệ, cổ phiếu niêm yết hoặc chưa niêm yết,  trái phiếu, các loại chứng khoán, tài sản khác cần đảm bảo:

• Không đầu tư quá 5% tổng giá trị tài sản của quỹ Reit vào chứng khoán của 1 tổ chức phát hành (trừ TPCP)
• Việc đầu tư không được lớn hơn 10% tổng giá trị tài sản Reit cho chứng khoán được phát hành 

Lợi nhuận quỹ thu được

• Việc chi trả lợi tức cho nhà đầu tư phải chiếm tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm.
• Hiện nay nghĩa vụ thuế thu nhập ở cấp độ quỹ chưa được đề cập ở các quy định.

Những quy định về vấn đề cho vay của Reit

• Tại bất kỳ thời điểm nào thì quỹ Reit cũng chỉ được vay tối đa 5% giá trị tài sản ròng.
• Quỹ đầu tư bất động sản chỉ được vay ngắn hạn (tối đa 30 ngày). Mục đích vay là để chi trả chi phí hoạt động thiết yếu của quỹ. 

Chứng chỉ của quỹ đầu tư bất động sản Reit

• Quỹ đầu tư Reit là dạng quỹ đóng, không được phép mua lại chứng chỉ quỹ dù là theo yêu cầu từ các nhà đầu tư;
• Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản không có nghĩa vụ phải mua lại những cổ phiếu đã phát hành.

Hoạt động giao dịch bất động sản của quỹ đầu tư Reit 

• Giá mua phải bé hơn hoặc bằng 110% mức giá dùng để tham chiếu.
• Giá bán phải lớn hơn hoặc bằng 90% mức giá dùng để tham chiếu.
• Giá tham chiếu tính bằng giá do Tổ chức định giá đưa ra trong thời hạn 6 tháng tính đến thời điểm giao dịch xảy ra.

NAV của quỹ đầu tư bất động sản Reit

• NAV được tính bằng công thức lấy tổng giá trị tài sản trừ đi tổng nợ phải trả.
• Công ty quản lý quỹ phải dựa trên nguyên tắc định giá cụ thể, phù hợp với những quy định của pháp luật để mở sổ tay định giá.  

Tổ chức định giá quỹ Reit

• Đây là tổ chức đóng vai trò quyết định mức giá.
• Những người của tổ chức định giá phải là người không liên quan đến cty QLQ, NHGS, các nhà đầu tư lớn của quỹ.
• Tổ chức phải có cơ cấu tối thiểu 3 thành viên sở hữu thẻ thẩm định viên về giá ngoài ra còn phải có ít nhất 5 năm kinh nghiệm định giá.
• Đây phải là những người có uy tín, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp.

Điều kiện để công ty quản lý quỹ danh mục bất động sản

Trước khi thực hiện việc đầu tư vào hạng mục bất động sản nào đó, trước hết cần xây dựng một kế hoạch khai thác, quản lý và sử dụng bất động sản trong vòng 5 năm. Bên cạnh đó, bộ phận quản lý quỹ bất động sản phải có những nhân viên đáp ứng điều kiện:

• Nhân viên phải là những người có đầy đủ năng lực dân sự và pháp luật.
• Phải là những người không có vi phạm trong các lĩnh vực như: chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng trong thời gian 2 năm gần nhất.
• Ít nhất phải có 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề quản lý quỹ.
• Ít nhất 2 nhân viên nghiệp vụ sở hữu thẻ thẩm định viên về giá cùng với đó là ít nhất 2 năm kinh nghiệm về thẩm định giá tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Mô hình hoạt động của quỹ Reit

Quỹ đầu tư bất động sản Reit hoạt động với nhiều bộ phận khác nhau, các bộ phận có sự liên kết chặt chẽ và đảm nhận nhiệm vụ riêng. Nếu bạn chưa hiểu rõ về tổ chức này cũng như mô hình hoạt động thì có thể xem biểu đồ sau:

Thị trường Riet và các nhà đầu tư Reit tại Việt Nam

Trên thị trường Việt Nam, nhà đầu tư đang nhận được nhiều lợi ích từ quỹ đầu tư bất động sản Reit. Reit đã và đang giúp nhà đầu tư Việt Nam mở rộng các danh mục đầu tư bất động sản mà chỉ cần có mức chi phí thấp hơn rất nhiều so với những loại hình đầu tư khác. Cùng với đó, quỹ cũng hỗ trợ nhà đầu tư có thể được tham gia vào những dự án lớn. 

Hơn nữa còn giúp thu hút lượng lớn nguồn tiền tiết kiệm nhàn rỗi từ người dân cho nền kinh tế Việt Nam. Điều này giúp thúc đẩy sự tăng trưởng vượt bậc của kinh tế. Ở nước ta, Reit ra đời với mục đích giải quyết những vấn đề về nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư từ đó có thể dễ dàng xâm nhập vào thị trường này.

Bài viết trên đây I - Connect VN đã cung cấp đến bạn đọc những thông tin liên quan tới chủ đề quỹ đầu tư bất động sản Reit và những vấn đề liên quan đến Reit. Hy vọng I - Connect VN đã giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Từ đó, các nhà đầu tư tìm cho mình lựa chọn đầu tư có lợi nhuận hiệu quả.